La méthode Domaris détaillée
Référentiel opérationnel aligné sur la formation des agents immobiliers. De la première piste au bilan après la décision.
À chaque étape, le client comprend…
La méthode relie les compétences de la formation de 28 heures à des gestes de terrain, des points de contrôle et des traces lisibles par le client.
où il en est
ce qui est établi
ce qui reste à vérifier
quelles options existent
quelle décision ou action vient ensuite
Qui fait quoi
prépare et structure l'information
vérifie, conseille et contrôle
exprime ses priorités, choisit et confirme
Aucune donnée seule ne décide.
Une donnée déclenche une vérification. Le contexte, les preuves, le jugement professionnel et les priorités confirmées conduisent à une recommandation. Le client garde la décision qui lui appartient.
Sept étapes, un mot : DOMARIS
Pour chaque étape, la question de contrôle à se poser et la trace que le client doit pouvoir retrouver.
| Étape | Question de contrôle | Trace client |
|---|---|---|
| DDétecter Repérer sans présumer | Quel besoin ou actif mérite vérification ? | Piste qualifiée, source et niveau de vérification |
| OOrganiser Préparer une mission compréhensible | Qui décide, avec quels éléments et quel calendrier ? | Brief, rôles, pièces et jalons |
| MMesurer Établir un diagnostic motivé | Quelle est la situation et quelles preuves la décrivent ? | Diagnostic motivé, limites et inconnues |
| AAligner Confirmer les critères de réussite | Qu'est-ce qui compte le plus pour le client ? | Priorités et critères confirmés |
| RRecommander Comparer les options et leurs compromis | Quelles options réalistes et quels compromis ? | Scénarios comparés et décision choisie |
| IIntervenir Exécuter et coordonner le plan retenu | Quelle action validée faut-il exécuter ? | Plan d'action, responsable, date, compte rendu |
| SSuivre Faire le bilan, ajuster ou clôturer | Le résultat répond-il au projet ? Que faut-il ajuster ? | Bilan, prochaine décision, clôture ou suite |
Fondements et règles de travail
Domaris aide le conseiller à repérer des sujets utiles, organiser les preuves, préparer des analyses et garder le fil du dossier.
Une méthode de conseil, pas une promesse automatique
La méthode ne garantit pas :
un prixun délai de venteun rendementl'obtention d'un financementCe dont dépendent les résultats
Le résultat d'un dossier repose sur :
le bienle marchéles décisions du clientles données disponiblesl'intervention des professionnels compétentsCinq règles constantes sur chaque dossier
Le projet d'abord
Partir du projet, des besoins et des contraintes du client, plutôt que d'une caractéristique isolée du bien ou d'un signal.
Des informations datées et qualifiées
Séparer les faits vérifiés, les déclarations, les hypothèses et les recommandations.
Des limites visibles
Présenter les limites des données et ce qui demande une visite, une pièce, un devis ou un spécialiste.
Des validations explicites
Faire valider par le client et le professionnel responsable les décisions qui engagent le dossier.
Une trace complète
Tracer choix, actions, refus, oppositions, responsables et jalons. Clore les rappels devenus inutiles.
Les pratiques auxquelles elle emprunte des outils
La méthode assemble ces pratiques pour les adapter aux dossiers immobiliers ; elle ne revendique aucune certification ni affiliation à ces référentiels.
QQOQCP
Découverte structurée pour comprendre la situation.
Vente-conseil
Relier une proposition aux besoins exprimés.
Objectifs SMART
Rendre l'action et son échéance observables.
Analyse comparative
Raisonner à partir de références pertinentes.
Boucle PDCA
Planifier, faire, vérifier, ajuster.
La chaîne de preuve
Chaque information porte un statut. Le client voit ce qui est établi, rapporté, à tester, conseillé et choisi.
| Statut | Définition | Exemple de formulation |
|---|---|---|
| Fait vérifié | Information confirmée par observation, pièce ou source fiable, avec date. | « Le diagnostic transmis le 12 septembre indique… » |
| Déclaration | Information rapportée par le client ou un tiers et non vérifiée par ailleurs. | « Vous indiquez souhaiter déménager avant le printemps. » |
| Hypothèse | Interprétation ou explication à tester. | « Le faible nombre de visites pourrait être lié au positionnement ou aux photos. » |
| Recommandation | Option motivée par les éléments disponibles et reliée aux priorités. | « Je recommande de tester cette présentation puis de faire un point le… » |
| Décision | Choix qui revient au client ou au professionnel habilité. | « Vous confirmez le scénario retenu et la date de revue. » |
Le point de décision partagé
Chaque étape importante se ferme par cinq informations. Si les éléments essentiels sont insuffisants, le dossier reste en vérification.
Les éléments essentiels sont-ils suffisants ?
Oui : l'étape peut se fermer selon son critère de sortie.
Non : le dossier reste en vérification. Pas de recommandation ferme sur une base fragile.
La chaîne de valeur immobilière
Les étapes forment un cadre commun. Les tâches et documents changent selon qu'il s'agit de vendre, acheter, investir, louer, gérer un portefeuille ou céder un actif professionnel.
| Moment du parcours | Décision centrale | Exemples de mission |
|---|---|---|
| 01 · Entrée et détection | Y a-t-il une raison vérifiable d'ouvrir un échange ou une mission ? | Demande entrante, recommandation, besoin exprimé, signal d'actif |
| 02 · Cadrage | Quel résultat le client cherche-t-il et quelles sont ses contraintes ? | Vente, recherche d'achat, investissement, location, arbitrage |
| 03 · Diagnostic | Que montrent les pièces, le bien et le marché ? | Valeur, adéquation, travaux, charges, risques à vérifier, potentiel |
| 04 · Choix de stratégie | Quelle option sert le mieux les priorités confirmées ? | Prix et délai, usage et secteur, rendement et risque, visibilité et discrétion |
| 05 · Action et coordination | Qui fait quoi, quand, avec quelle autorisation ? | Préparation, diffusion, recherche, visites, offre, pièces, intervenants |
| 06 · Suivi et bilan | Le résultat répond-il au projet et que faut-il ajuster ? | Ajustement, transaction, mise en location, bilan et fidélisation |
Les sept étapes détaillées
Chaque étape a ses actions, ses questions, sa trace, ses points de vigilance et son critère de sortie. Elle se ferme par une question de passage. Une information nouvelle peut toujours ramener à Mesurer, Aligner ou Recommander.
La méthode selon le profil client
Les sept étapes ne changent pas. La décision à éclairer, les preuves et les indicateurs s'adaptent à la mission.
| Profil | Départ et mesure | Décision à éclairer | Indicateurs possibles |
|---|---|---|---|
| Vendeur | Projet, bien, pièces, comparables, concurrence et échéance. | Prix et stratégie de commercialisation. | Demandes qualifiées, visites, retours, offres, délais entre jalons |
| Acquéreur | Usage, décideurs, budget global, critères, financement et calendrier. | Adéquation du bien et niveau d'offre. | Biens étudiés, visites utiles, critères respectés, étapes de financement |
| Investisseur | Horizon, coût total, loyers, vacance, charges, travaux, risque et sortie. | Rendement, financement et scénario patrimonial. | Loyer net hypothétique/réalisé, coûts, vacance, hypothèses confirmées |
| Bailleur | Bien, cible locataire, état, loyer, contraintes et gestion. | Préparation, niveau de loyer, mode de gestion. | Délai de location, vacance, coûts, demandes, incidents |
| Professionnel / commerce | Actif, activité, flux, contraintes d'exploitation, parties prenantes. | Cession, location, valeur d'usage ou arbitrage. | Jalons, documents, délais, conditions obtenues et autorisations |
Les indicateurs servent à piloter et apprendre, pas à garantir un résultat.
Le parcours complet d'une vente
Cas fictif : une propriétaire souhaite vendre une maison et prévoit un déménagement. L'exemple montre les traces attendues ; les valeurs, délais et obligations dépendent du dossier réel.
La propriétaire demande elle-même une estimation via le site. L'agent enregistre la source et la date.
Demande entrante confirmée ; rendez-vous proposé selon le canal demandé.
Découverte du projet, décideurs, calendrier, pièces et visite du bien.
Brief, liste de pièces et date de visite ; priorité confirmée.
Analyse du bien et des ventes comparables ; vérification des annonces concurrentes et diagnostics disponibles.
Avis argumenté, fourchette, comparables, hypothèses et éléments à faire vérifier.
La cliente hiérarchise délai, prix et discrétion ; elle confirme le résultat attendu.
Critères de réussite et date de revue consignés.
Deux scénarios de commercialisation sont présentés avec rythme, visibilité, risque et point de revue.
Recommandation expliquée ; choix de la cliente ; autorisations clarifiées.
Préparation de l'annonce, photos, diffusion, qualification des demandes et organisation des visites.
Annonce relue et validée ; retours et offres enregistrés.
Bilan périodique des demandes, visites, retours et offres ; ajustement avec accord ; coordination avec le notaire jusqu'à l'acte.
Prochain jalon visible ; pièces et responsabilités suivies ; bilan après la décision.
Ce que le client doit pouvoir retrouver à tout moment
Le dernier état vérifié du dossier.
La décision ou la pièce attendue et la personne qui s'en charge.
La prochaine échéance et le moyen de poser une question.
Les limites de toute estimation, analyse ou projection.
La trace de son choix et la stratégie convenue.
Outils et documents Domaris
Douze usages, douze questions. Les documents sont utiles lorsqu'ils répondent à une question, soutiennent une décision ou facilitent une étape. Leur disponibilité dépend des modules, données, intégrations et validations activés.
Rapport d'audit d'annonce
Où le parcours bloque-t-il : visibilité, contacts, visites ou offres ?
Annonce réécrite et variantes de titre
Comment présenter fidèlement le bien pour chaque canal ?
Tableau concurrentiel et calendrier éditorial
Quels biens et contenus concurrencent l'annonce ? Quelle action tester ?
Rapport local et dynamique de secteur
Quelles tendances et limites sont utiles à la mission ?
Rapport de justification de prix
Quelles références et raisons soutiennent la fourchette ?
Fiche signal et argumentaire de contact
Le signal est-il assez fiable et quelle démarche est appropriée ?
Trame R0 et grille QQOQCP acheteur/vendeur
Le projet, les décideurs et les critères sont-ils compris ?
Séquence de suivi et recommandation du prochain point
Quelle relance est convenue, utile, autorisée et quand s'arrête-t-elle ?
Fiche de présentation d'offre et compte rendu
Les conditions et la décision du client sont-elles fidèlement tracées ?
Checklist de pièces et jalons de compromis
Quel professionnel doit fournir ou valider l'élément suivant ?
Tableau de bord des mandats et échéances
Quelle est la prochaine action par dossier et quel rappel doit s'arrêter ?
Fiche de co-mandat et suivi post-vente
Qui intervient, quel partage est convenu, et quel suivi le client souhaite ?
Mesure de la qualité et amélioration continue
Un tableau de bord orienté service, une boucle d'amélioration et des automatisations qui savent s'arrêter.
| Question de suivi | Indicateurs possibles | Décision que cela aide à prendre |
|---|---|---|
| La piste est-elle pertinente ? | Proportion de pistes vérifiées, délai entre signal et vérification, taux de doublons corrigés | Poursuivre, corriger ou arrêter une source. |
| Le client comprend-il le conseil ? | Brief confirmé, critères reformulés, décisions consignées, satisfaction sur la clarté | Reprendre la découverte ou clarifier les options. |
| La commercialisation avance-t-elle ? | Vues, contacts qualifiés, visites, retours, offres sur une période précisée | Tester présentation, information, ciblage ou prix avec accord. |
| Le portefeuille est-il suivi ? | Dossiers ayant un responsable, un prochain jalon et un statut à jour | Répartir les actions et supprimer les rappels obsolètes. |
| La relation est-elle bien clôturée ? | Bilan effectué, échéance utile communiquée, opposition appliquée, suite acceptée | Clore, maintenir un suivi demandé ou solliciter un retour libre. |
La boucle d'amélioration PDCA
Planifier
Que voulons-nous améliorer et selon quel critère ?
Hypothèse, objectif, mesure et date
Faire
Quelle action validée est menée ?
Action réelle, responsable, date
Vérifier
Quel résultat observe-t-on sur la période définie ?
Données, retours clients et limites
Ajuster
Que maintient-on, modifie-t-on ou arrête-t-on ?
Décision et prochaine revue
Automatiser sans perdre la main
Un déclencheur explicite
Associé à une finalité métier compréhensible.
Un message relu
Un responsable, une version relue et un contexte correct.
Un contrôle avant sortie
L'agent contrôle brouillons, messages et actions engageantes.
Une séquence qui peut s'annuler
Sur une réponse, une demande d'arrêt, un changement de statut ou une échéance dépassée.
Des rappels qui se ferment
Quand ils ne sont plus utiles ; les oppositions sont propagées.
Correspondance avec la formation de 28 heures
La formation développe la méthode par compétences. Après chaque demi-journée, le participant repart avec un livrable réutilisable et un comportement observable.
28 h
de formation
4
jours
8
demi-journées
8
livrables de terrain
| Matin | Après-midi | |
|---|---|---|
| Jour 1 | Poser la méthode Distinguer les étapes, les rôles et les statuts d'information. Livrable : brief de mission et chaîne fait / déclaration / hypothèse / recommandation | Détecter et contacter Évaluer un signal, la source, le canal et la règle d'arrêt. Livrable : fiche signal et décision de contact motivée |
| Jour 2 | Mesurer le marché Comparer les références, argumenter une fourchette et une stratégie. Livrable : analyse comparative et note de prix | Annonce et leads Auditer l'annonce et piloter le parcours de commercialisation. Livrable : annonce optimisée, plan de diffusion et indicateurs |
| Jour 3 | Découverte acheteur / investisseur Utiliser QQOQCP, hiérarchiser les critères et clarifier le niveau de financement. Livrable : fiche projet confirmée et plan de recherche | Négociation et transaction Présenter une offre et suivre les jalons avec les bons relais. Livrable : fiche offre, compte rendu et échéancier |
| Jour 4 | Portefeuille et relation client Prioriser, automatiser avec une règle d'arrêt et fidéliser sans pression. Livrable : tableau de portefeuille et plan de suivi | Intégration et évaluation Relier les sept étapes dans un dossier complet et transférer les acquis. Livrable : cas fil rouge, grille de compétences et plan d'action à 30 jours |
Critères communs de maîtrise
La mission est cadrée et les priorités ont été confirmées.
Les sources, dates, limites et hypothèses sont visibles.
La validation humaine et le choix du client sont respectés.
Chaque action possède un responsable, une échéance et un résultat attendu.
Les options sont reliées aux critères du client et leurs compromis sont expliqués.
Une opposition ou une action devenue inutile déclenche un arrêt effectif.
Cadre de confiance et références
La méthode Domaris est un référentiel de travail propriétaire. Elle ne remplace pas les obligations légales applicables, la vérification des pièces, le jugement du professionnel ni les conseils spécialisés. Elle ne constitue pas un avis juridique, financier, technique ou fiscal.
Prospection téléphonique
Le régime de consentement préalable pour la prospection commerciale téléphonique des consommateurs est entré en vigueur le 11 août 2026 (loi n° 2025-594 du 30 juin 2025, article 13). Le consentement doit satisfaire aux critères prévus par le Code et sa preuve doit être gérée selon la procédure de l'entreprise. Les exceptions, le statut de la personne et le traitement d'une opposition se vérifient au cas par cas. La règle ne se transpose pas automatiquement à d'autres canaux.
Données et contacts
Pour chaque source et canal, le professionnel vérifie :
la finalitél'accèsl'usage permisl'information de la personnel'oppositionla durée de conservationLa règle. Une donnée ouverte n'est pas une autorisation générale de démarcher. En cas de doute, demander conseil au référent conformité ou au conseil juridique.
Évaluation immobilière et limites
Les références comparables doivent être pertinentes, datées et expliquées. Le conseiller rend visibles la méthode, les écarts et les limites. Les estimations algorithmiques sont des aides à l'analyse ; elles ne deviennent pas une expertise certifiée par leur seule présentation dans un outil.
Domaris aide le conseiller à détecter le bon sujet, organiser les preuves, mesurer la situation, aligner les priorités, recommander un chemin, intervenir avec accord et suivre jusqu'au bilan.
Garde la méthode sous la main.
Télécharge le référentiel complet de 24 pages, avec la fiche « point de décision partagé » à imprimer et à remplir avec tes clients.